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Terça, 17 Setembro 2019 11:13

CUIDADO COM A IMPUGNAÇÃO, SR. SÍNDICO(A)!

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Já se imaginou síndico de um condomínio grande, com centenas de apartamentos, reunindo uma grande quantidade de pessoas para aprovar algum projeto e depois da aprovação impugnam a pauta deliberada em assembleia? Pior ainda, já pensou se depois de ter aprovado em assembleia, negociado com fornecedores e prestadores de serviço, recolhido as taxas extras para execução do projeto, ter de voltar atrás e não fazer o combinado quando, às vezes, até assinou contrato com terceiros?

Por isso, sr. síndico(a), tenha muita atenção nos quóruns mínimos necessários para aprovação das pautas nas assembleias. Na convenção de condomínio, no Código Civil e na Lei dos Condomínios nº 4.591/1964 devem ser verificadas as quantidades necessárias para cada ação, que variam de dois terços em algumas matérias, maioria absoluta em outras, unanimidade, um quarto, maioria simples, entre outras proporções.

Outra questão muito importante é a certeza da convocação de todos os condôminos, conforme imposição do artigo 1.354 do código civil em que diz: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Por isso, é de extrema importância manter os cadastros atualizados, especialmente endereço físico e endereço de e-mail, pois por vezes um proprietário que não mora no condomínio pode estar insatisfeito com alguma pauta da assembleia e requerer a impugnação judicialmente alegando que não recebeu a convocação.

Outro fator que pode gerar a impugnação de uma deliberação aprovada em assembleia é a falta de referência das matérias que serão colocadas em pauta, conforme Lei nº 4.591/1964, na convocação aos moradores.

Deve-se observar também o número necessário para a primeira chamada e a segunda chamada. Muitas vezes existe um número mínimo necessário de condôminos para aprovação em primeira chamada, porém a segunda chamada, dependendo do assunto tratado, exige número menor de pessoas e, geralmente, há intervalo de 30 minutos a uma hora entre cada chamada.

Por último, mesmo obedecendo a todos os critérios da Lei e da convenção para as aprovações, não se pode aprovar algo que favorece apenas parte dos proprietários. Isso também é passível de ação para impugnar decisão tomada em assembleia.

Portanto, sr. síndico(a), muita atenção antes de convocar uma assembleia para deliberar sobre qualquer assunto.  Consulte sua convenção, o Código Civil e a Lei dos Condomínios, peça ajuda do advogado ou administradora do condomínio para que você não tenha transtornos depois do esforço empreendido para aprovar qualquer pauta.

Boa assembleia e até a próxima reunião!

Sábado, 13 Julho 2019 23:05

FUNDO DE RESERVA: QUANTO ARRECADAR E COMO UTILIZAR?

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Quando o assunto é obra, muitas reuniões de condomínio são acaloradas. É comum que os condôminos planejem melhorias para o condomínio com o dinheiro do fundo de reserva, recusando-se a aprovar, por exemplo, uma taxa extra sob a alegação de que existe muito dinheiro parado nas contas do condomínio.  Nesse artigo explicaremos resumidamente a função do fundo de reserva e questões adjacentes.

O fundo de reserva é um montante arrecadado com a finalidade única de cobrir gastos emergenciais do condomínio, como vazamento no telhado, conserto da bomba de água, entupimento de rede de esgoto, conserto do portão, entre outros. Portanto ele não deve ser utilizado para pagar férias de funcionários, décimo terceiro, obras etc. Para isso, deverão ser criados outros fundos. Cada gasto com um fundo específico.

Não há norma no Código Civil a respeito da quantia máxima entesourada nem do tempo limite de arrecadação do fundo de reserva. Cada condomínio, amparado pelo artigo 9º, § 3, letra j, da “Lei do Condomínio” (lei 4591/64), define em sua convenção “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva”.  Assim, é definido em assembleia o valor ideal para arcar com intercorrências que requerem ação imediata.

De praxe, administradoras e síndicos arrecadam de 5% a 10% da taxa condominial para compor o fundo de reserva. A depender da quantia estipulada pelos condôminos, a taxa não será cobrada mês a mês. Atingindo o limite de arrecadação, a cota deixa de ser recolhida, pois sabe-se que seguramente a monta é suficiente para despesas imprevistas do condomínio.

É importante ter em mente de que o fundo reserva não deve ser utilizado como uma poupança ou uma arrecadação alternativa do condomínio, cada gasto deve ter o seu fundo e sua justificativa, isso faz com que aumente a transparência e a confiança dos moradores na gestão do condomínio.

Terça, 11 Junho 2019 21:37

Instalação solar para condomínios

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Está crescendo a procura por sustentabilidade em construções, empresas e condomínios, além das pessoas estarem mais preocupadas com o meio ambiente, elas também estão buscando economizar recursos naturais e financeiros.

No Brasil ainda estamos engatinhando quanto a investimentos em energias renováveis e alternativas, principalmente pelo excesso de regulamentação e pela dificuldade dela, isso fez com que menos empresas pudessem entrar nesse mercado e tornou o valor desse serviço mais caro.

De alguns anos para cá o mercado vem mudando e tivemos muitos investimentos estrangeiros, os outros países enxergam o Brasil como uma grande fonte de energia renovável e esses investimentos fizeram com que a viabilidade de adotar por fontes renováveis e alternativas fosse possível.

As novas construções já estão sendo feitas com esse novo enfoque de sustentabilidade, aproveitamento de água, energia solar, coleta e reciclagem de lixo, entre outras ações sustentáveis.

E as construções mais antigas, o que fazer?

Muitos condomínios e seus gestores até se interessam por energias renováveis e alternativas, mas o empecilho é o preço do investimento, muitas vezes o investimento vale à longo prazo, porém o condomínio não tem aquele valor disponível e não consegue esperar para ter uma rentabilidade depois de alguns meses.

Por isso surgiu a ideia de empreendedores brasileiros de tornar viável o investimento em energias alternativas, como a energia solar, o valor das placas solares já não é um empecilho já que as empresas passaram a alugar as placas e o financiamento é pago com a própria conta.

O condomínio repassa cerca de 70 a 80% do gasto antigo mensal com conta de energia para a empresa de energia renovável, e o condomínio fica com cerca de 20 a 30% da economia. Por exemplo, se o condomínio tinha um gasto mensal de 5.000 reais de conta de energia, ele paga para a empresa de energia renovável 4.000 reais pelo aluguel das placas, e mil reais fica com o condomínio para usar da forma que achar melhor.

Isso ajuda muito o condomínio, além de colaborar com o meio ambiente o condomínio consegue ter fôlego para investir em benfeitoras e melhorar a vida dos moradores.

Vamos economizar, colaborar com o meio ambiente e tornar o condomínio um lugar melhor para se viver!

Terça, 19 Março 2019 21:18

Comunicação: a chave para o sucesso do síndico

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Uma das habilidades que o síndico deve desenvolver para ter sucesso na sua gestão é a comunicação. Muitos problemas poderiam ser evitados e são resolvidos com uma comunicação clara e efetiva. Para que a comunicação no condomínio seja aprimorada, segue algumas dicas:

COMO ANALISAR SUA PASTA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – ORÇAMENTOS

Hoje falaremos a cerca de um tópico muito importante nas prestações de contas, que --- às vezes --- passa despercebido e outras vezes é motivo de discussão nas reuniões e assembleias: os orçamentos. Não basta apresentar três deles e selecionar o de menor valor. Outros aspectos precisam ser estudados, como: qualidade; qualificação cadastral do fornecedor; garantia; tempo de entrega, a depender da urgência do condomínio; valor do frete; assistência técnica de fácil acesso entre outros.

Terça, 13 Novembro 2018 18:40

COMO FAZER A ANÁLISE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS PARTE- 1

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SÉRIE: COMO ANALISAR A SUA PASTA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PARTE 1?

Uma das ferramentas utilizadas para tomada de decisão pelo síndico do condomínio é a análise da pasta de prestação de contas. O que fazer quando recebemos uma pasta imensa e com tantos números?

Um dos primeiros passos é a confirmação dos saldos de despesa e receita do condomínio, verificando se os saldos de total de receita e despesa da pasta estão de acordo com o total de créditos e débitos que aparecem no extrato bancário mensal. Essa análise é fundamental para que o síndico e o conselho fiscal tenham certeza de tudo que entrou e saiu de recursos financeiros do condomínio. Assim o síndico pode identificar pagamentos que não caíram, que não foram conciliados, taxas cobradas indevidamente, entre outras transações.

Depois é essencial verificar o relatório de inadimplência e acompanhar este índice, analisando se a inadimplência está aumentando ou diminuindo, se os acordos feitos estão sendo pagos e se há necessidade de fazer cobranças judiciais ou extrajudiciais das taxas que estão em atraso com o auxílio da administradora ou de um advogado.

Quinta, 25 Outubro 2018 19:46

COMO FAZER A ANÁLISE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS PARTE- 2

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COMO ANALISAR A SUA PASTA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS? – PARTE 2

 

No primeiro artigo da série “Prestação de contas”, abordamos dois tópicos importantes: a confirmação dos saldos de despesa e de receita e a análise da inadimplência.

Nesta edição estudaremos mais um tópico de extrema importância: a análise de prestações de serviços. Antes de verificar as pastas propriamente ditas, é importante estudar os fornecedores antes de contratá-lo.

Na tentativa de cortar custos muitos condomínios buscam prestadores de serviços mais baratos. Ocorre que “o barato pode sair caro” principalmente quando se trata de serviços envolvendo manutenção predial ou elétrica. Caso o profissional não esteja habilitado para prestar tais serviços, o síndico e o conselho estarão colocando em risco o condomínio.

A análise pré-contratual consiste em verificar atividades que constam nos documentos cadastrais da empresa a ser contratada — isso pode ser feito junto a administradora e o advogado(a) —; a saúde financeira da empresa, como o capital social e a existência de dívidas com os órgãos públicos e privados; processos trabalhistas que a empresa responde. Legalmente, o contratante é corresponsável pelos colaboradores da terceirizada. Por isso a importância de pesquisar estes processos contra a empresa e obter uma certidão negativa dos débitos trabalhistas. 

 

 

 

 

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